eTN এক্সিকিউটিভ টক: ফ্যানি মে ভিপি সত্য কথা বলেন

পূর্বে ফেডারেল ন্যাশনাল মর্টগেজ অ্যাসোসিয়েশন বা এফএনএমএ নামে পরিচিত, ফ্যানি মে 1938 সালে প্রতিষ্ঠিত হয়েছিল। এর প্রাথমিক লক্ষ্য ছিল মহামন্দার পরে আবাসন শিল্পকে উদ্দীপিত করা।

পূর্বে ফেডারেল ন্যাশনাল মর্টগেজ অ্যাসোসিয়েশন বা এফএনএমএ নামে পরিচিত, ফ্যানি মে 1938 সালে প্রতিষ্ঠিত হয়েছিল। এর প্রাথমিক লক্ষ্য ছিল মহামন্দার পরে আবাসন শিল্পকে উদ্দীপিত করা। এটি আবাসিক বন্ধকী ঋণের জন্য প্রথম দ্বিতীয় বাজারও তৈরি করেছে। 1968 সালে, ফ্যানি মে একটি ব্যক্তিগত, স্টকহোল্ডার-মালিক, সরকার-নিয়ন্ত্রিত কর্পোরেশন হয়ে ওঠে যার শেয়ার নিউইয়র্ক স্টক এক্সচেঞ্জে লেনদেন করা হয়।

ফ্যানি মে সারা দেশে বন্ধকীদের কাছে কম খরচের মূলধন প্রবাহিত রেখেছেন এবং বাড়ির ক্রেতাদের সরাসরি ধার দেন না; এটি পরিবর্তে ঋণদাতাদের সাথে ব্যবসা করে যাতে তাদের বন্ধকী তহবিল শেষ না হয়। Fannie Mae বড় বিল্ডার এবং রিয়েল এস্টেট কোম্পানিগুলিকে 25 মাস আগে পর্যন্ত তহবিলের জন্য $12 মিলিয়ন এবং আরও বেশি পরিমাণে প্রতিশ্রুতি প্রদান করে।

বাজার যেমন সম্প্রতি দেখা গেছে, ফ্যানি মে এবং ফ্রেডি ম্যাক উভয়েই সমস্যায় পড়েছেন। গত সপ্তাহে, সরকার নজিরবিহীন চাপের সময়ে অ্যাসোসিয়েশনের তারল্য প্রদানের জন্য ফ্যানি মেকে সংরক্ষণ করার সিদ্ধান্ত নিয়েছে। আরও গুরুত্বপূর্ণ, সরকার মূলধন, কোষাগার এবং ফ্যানির নিয়ন্ত্রক, ফেডারেল হাউজিং ফাইন্যান্স এজেন্সির বিষয়ে তার সমস্যাগুলি সমাধান করেছে যা উপরে উল্লিখিত প্রতিটি সত্তার $100 বিলিয়ন পর্যন্ত তহবিল দেওয়ার জন্য একটি পছন্দের স্টক ক্রয় চুক্তি স্থাপন করতে সম্মত হয়েছে, কেনেথ বেকন, নির্বাহী ভাইস অনুসারে ফ্যানি মায়ের জন্য হাউজিং এবং কমিউনিটি ডেভেলপমেন্টের সভাপতি।

“যেহেতু আমরা অনেক লোকসানের সম্মুখীন হয়েছি, বন্ধকী-সমর্থিত সিকিউরিটিজে ঋণ সহ একজন বিনিয়োগকারী, উপলব্ধ মূলধন এবং আমাদের সংস্থার স্থায়ী ক্ষমতা সম্পর্কে আত্মবিশ্বাসী বোধ করবেন। তারা যে দ্বিতীয় পদক্ষেপটি নিয়েছিল তা হল শুধুমাত্র ফ্যানি মে এবং ফ্রেডি ম্যাকের জন্য নয়, ফেডারেল হোম লোন ব্যাঙ্ক সিস্টেমের জন্যও একটি নতুন সুরক্ষিত ঋণ সুবিধা তৈরি করা, কারণ সরকার উদ্বিগ্ন ছিল যে যদি এজেন্সি ঋণ ইস্যু করতে যায়, এবং ঋণ বাজার ওভারফ্লো, আমরা আর তহবিল অ্যাক্সেস করতে পারি না,” বেকন বলেন, ব্যাখ্যা করে যে এই ঘটনাগুলির কারণে, ফ্যানি মেই এখন মূলধনের উৎস, নিশ্চিত তারল্য, এবং সরকারের কাছ থেকে তাদের বন্ধকী-সমর্থিত সিকিউরিটিগুলি কেনার প্রতিশ্রুতি, সময়ে সময়ে, যদি এজেন্সি সঠিক বাজারে তাদের মূল্য দিতে হবে.

যেহেতু সরকার তহবিল স্থাপন করেছে, এটি এখন ফ্যানি মে-এর উপর ব্যবস্থাপনা নিয়ন্ত্রণ করার সিদ্ধান্ত নিয়েছে। বিনিয়োগকারীর কাছে, এর অর্থ হল এজেন্সিটি ব্যবসায় অনেক বেশি, বেকন বলেছেন। “আমরা এই বছর আমাদের পোর্টফোলিও বৃদ্ধি দেখতে চাই। আরও গুরুত্বপূর্ণ, বাজার কীভাবে প্রতিক্রিয়া দেখিয়েছে, আমাদের ঋণের উপর এর বিস্তারকে শক্ত করাই মূল বিষয়। ইস্যু করার মাধ্যমে আমরা $7 বিলিয়ন ঋণ সঞ্চয় করতে সক্ষম হয়েছি, $9 বিলিয়ন-এর ওভার-সাবস্ক্রাইব করা হয়েছে - যা আমরা এখন পর্যন্ত করেছি সবচেয়ে বড় অফার। প্রাথমিক ইঙ্গিত বলছে এটি কাজ করছে, "ফ্যানি মায়ের ভিপি বলেছেন।

মর্টগেজ ব্যাঙ্কার্স অ্যাসোসিয়েশনের মতে, একক-পরিবারের বাড়িগুলির সাথে অপরাধের হার জুন 64-এর শেষে বকেয়া সমস্ত ঋণের 2008 শতাংশে দাঁড়িয়েছে, যা গত বছরের থেকে 129 পয়েন্ট বেশি। এই বছর ফোরক্লোসারে ঋণ 2.75 শতাংশে পৌঁছেছে, যা গত বছরের হারের দ্বিগুণ। Fannie Mae-এর একক-পারিবারিক ফোরক্লোজার হার দ্বিতীয় ত্রৈমাসিকের শেষে 1.36 শতাংশে কম ছিল, তবে হারগুলি এখনও গত বছরের তুলনায় দ্বিগুণ। “স্পষ্টতই, বাজার সমস্যায় পড়েছে। আমরা প্রাথমিকভাবে দাম 7 থেকে 9 শতাংশ হ্রাস পাওয়ার আশা করেছিলাম, কিন্তু কিছু ফলো-আপের পরে, আমরা দেখতে পাই যে ঊর্ধ্ব-শেষের পরিসীমা 15 থেকে 19 শতাংশে উঠে গেছে। যদি এটি হয়ে থাকে, তবে এটি এখনও গুরুত্বপূর্ণ যে ক্রেডিট জমা হতে পারে। তারল্যের সাথে আরও কিছু করা দরকার এবং ফ্যানির আন্ডাররাইটিং সঠিকভাবে সম্পন্ন হয়েছে। আমরা আরও দেখতে পাচ্ছি যে 'নো-মানি ডাউন বা বন্ধকীতে সামান্য টাকা ডাউন' এর যুগ শেষ হয়ে গেছে। এছাড়াও একক-পরিবারের ঋণের উপর ঝুঁকির স্তর স্থাপন করা, যখন তাদের দ্বিতীয় ঋণ ছিল, বা সামঞ্জস্যযোগ্য হার বন্ধকী বা শুধুমাত্র সুদ, এবং অনেক কিছু যা ভোক্তারা বুঝতে পারেননি, এটি অতীতের একটি বিষয়," বেকন বলেছেন।

তিনি আরও যোগ করেছেন যে তারা জালিয়াতি আগাছা আগাছা আরো সময় ব্যয় করবে.

একইভাবে ভাড়ার বাজারের উপর আলোকপাত করাও সমান গুরুত্বপূর্ণ, একটি বিশাল বাজার যেখানে 850 সালের শেষের দিকে বহু-পারিবারিক ঋণ বকেয়া ছিল $2007 বিলিয়ন। এর প্রভাবশালী খেলোয়াড় ছিল বাণিজ্যিক বন্ধক ব্যাকড সিকিউরিটিজ (CMBS) যার মাল্টি-ফ্যামিলিতে $36 বিলিয়ন। বন্ধকী অর্থায়ন. ফ্যানি মে এই বছর পরিমাণ $2 বিলিয়ন কম হবে বলে আশা করছেন।

“এই বাজার পৃথিবীর মুখ থেকে পতিত হয়েছে কারণ সিএমবিএস-এর মাল্টিফ্যামিলি লোনে অপরাধের হার প্রায় 120 বেসিস পয়েন্ট; Fannie Mae এর পোর্টফোলিও $170 বিলিয়ন ব্যবসার অপরাধ মাত্র 11 বেসিস পয়েন্ট। যদিও সামগ্রিক ভলিউম বেড়েছে, যেহেতু ফ্যানি এবং ফ্রেডি এই বাজারে আধিপত্য বিস্তার করেছে, আমাদের ভলিউম বেড়েছে। এই বছর, আমরা বছরের প্রথমার্ধে বহু পারিবারিক অর্থায়নে $22 বিলিয়ন করেছি। ওয়াচোভিয়া, ডয়েচে ব্যাংক, ওয়েলস ফার্গো বা পিএনসি-র মতো অন্যান্য খেলোয়াড়রা সেই 18 বিলিয়ন ডলারের মধ্যে $20 বিলিয়ন ডেলিভারি করেছে - তারা এটিকে একটি ভাল ব্যবসায়িক মডেল বলে মনে করেছিল; তারা ঋণের আশ্রয় নিয়েছে এবং আমাদের সাথে ঝুঁকি ভাগ করেছে। যেহেতু যথেষ্ট বাণিজ্যিক বন্ধকী বাজার ব্লো-আপ ছিল, লোকেরা এটিকে এড়াতে সিস্টেমটি সামঞ্জস্য করে,” বেকন এই সত্যটিকে সম্বোধন করে বলেছিলেন যে যেহেতু অতীতে বাণিজ্যিক বন্ধক সমস্যা দ্বারা অনেকেই পুড়ে গিয়েছিল, তারা এই ইভেন্টের জন্য প্রস্তুত ছিল। যেখানে একক-পারিবারিক বাজার, লোকেরা তাদের আন্ডাররাইটিং শিথিল করেছিল কারণ মানুষের 1990 এর কোনও স্মৃতি নেই যখন অনুরূপ ঘটনা ঘটেছিল। অপরাধের হার এত কম হওয়ার কারণ হল নতুন উদ্ভবের জন্য গড় ঋণ-টু-মূল্য ছিল 67 শতাংশ; ঋণ পরিষেবা কভারেজ অনুপাত 120 এর উত্তরে। “এবং আমরা যেভাবে ফ্যানি মে-তে আন্ডাররাইট করি, আমরা ভাড়ার দিকে তাকাই না কিন্তু অতীতের সংগ্রহগুলিকে দেখি। আমরা খুব রক্ষণশীল ছিলাম কারণ আমাদের প্রোগ্রামগুলি 1980 এর দশকের ছাই থেকে শুরু হয়েছিল, পোর্টফোলিও চালু রেখে," তিনি বলেছিলেন।

বর্তমান বাজার মূল্যায়ন করে, বেকন মনে করে মাল্টিফ্যামিলি মার্কেট ভ্যাকেন্সি ৭ শতাংশের নিচে। “আমরা বাজার সম্পর্কে ভাল বোধ করি, এই ভেবে যে মার্কিন জনসংখ্যা এখনও জন্মহার এবং অভিবাসন বৃদ্ধি করছে। Fannie Mae একটি জনসংখ্যার প্রোফাইল আগামী দুই বছরে আরও বেশি করে ভাড়ার স্থিতিতে চলে যেতে দেখছেন৷ আমরা আরও দেখব যে অনেক বয়স্ক লোক তাদের বাড়ি বিক্রি করে এবং স্বাধীনভাবে বসবাসের সুবিধায় যেতে গ্রহণ করে যার রক্ষণাবেক্ষণ কম হয় এবং বয়স বাড়ার সাথে সাথে তাদের জন্য কম পরিধানের সমস্যা হয়,” তিনি যোগ করেছেন।

ফ্যানি মেকে যে বিষয়গুলো সবচেয়ে বেশি উদ্বিগ্ন করে তা হল এই ধরনের সময়ে "সন্দেহজনক" চাকরি বৃদ্ধি, আরও "ঈশ্বরের কাজ" যেমন হারিকেন, মন্দা এবং লেনদেনের হার (মূলধনের হারের কারণে ক্রেতা ও বিক্রেতার মধ্যে বিরাট বিভাজন যা ছিল 6-7 শতাংশের মধ্যে অত্যন্ত কম যা টেকসই ছিল না)। “আমরা এর বিপরীতে দেখতে শুরু করছি, তা হল ক্যাপ রেট ঋণের হারের চেয়ে কম, যা ক্রেতা এবং বিক্রেতার মূল্যবোধের মধ্যে একটি বিশাল পার্থক্য তৈরি করে কখনও কখনও ব্যবধানের কারণে মূল্যের 15 শতাংশ পার্থক্যে পৌঁছে যায়। সেখানে প্রচুর ইক্যুইটি মূলধন রয়েছে, সমস্ত BRIC (ব্রাজিল, রাশিয়া, ভারত, চীন) ক্রমবর্ধমান দেশগুলির জন্য, যে বিনিয়োগকারীরা মার্কিন যুক্তরাষ্ট্রের প্রস্তাবের চেয়ে ভাল বিদেশী ইকুইটির জন্য যেতে চায়। সেজন্য বিনিয়োগকারীরা দুবার চিন্তা করেন,” তিনি বলেন।

মানুষের বাড়িতে উচ্চ অপরাধ দেখতে পাওয়া একরকম পরাবাস্তব। “কিন্তু আপনি যখন অফিস এবং অ্যাপার্টমেন্টগুলি দেখেন, তখন এটি খারাপ নয়। সংক্ষেপে, মাল্টি-ফ্যামিলি হোমগুলি ভাল পারফর্ম করছে কিন্তু আমরা একটি ছোট বাজার দেখতে পাব যেখানে লোকেরা ক্যাপ রেটগুলির জন্য একটি সাধারণ স্থলের দিকে তাকাবে। ক্রেডিট সংকটের সাথে, আমরা নিউইয়র্কের বাইরে বছরের শেষে 6 থেকে 6.5 শতাংশ পর্যন্ত ক্যাপ রেট দেখতে পাব,” বেকন বলেছেন।

আমেরিকান ক্রেডিট মার্কেটের অবস্থা সম্পর্কে উদ্বিগ্ন হওয়ার একটি বাস্তব কারণ রয়েছে। “কিন্তু আমি বিশ্বাস করি, আপনি যদি বাজারকে ব্যবচ্ছেদ করেন, তবে সমস্ত বিবৃতি/সাধারণকরণ পুরোপুরি সত্য নয়। আমাদের একক পারিবারিক বাজার খারাপ, কিন্তু কিছু অংশ দেশের কিছু অংশে ঠিকঠাক কাজ করছে। জনসংখ্যা বৃদ্ধির ক্ষেত্রে দীর্ঘমেয়াদী মৌলিক বিষয়গুলো রয়েছে। সেখানে অনেক ইতিবাচক দিক রয়েছে, যার মধ্যে সরকার আমাদের ইস্যুতে জোরদার এবং স্পষ্টভাবে কাজ করার সিদ্ধান্ত নিয়েছে। তাই, আমি বিশ্বাস করি ফ্যানি মায়ের মাধ্যমে হাউজিং বন্ধকগুলিতে শক্তিশালী তারল্য আসবে,” তিনি বলেছিলেন।

সমাপ্তিতে, ফ্যানি মে ভিপি বলেছেন, "আমি আশা করি এটি 9/11 এর পরে আমরা যে মনোভাব দেখেছিলাম তা প্রজ্বলিত করবে, কারণ দিনের শেষে, বাজারগুলি মানুষের আবেগ দ্বারা চলে। মানুষ যদি বিষণ্ণ এবং নেতিবাচক হয়, তাহলে বাজার কখনোই ভালো হবে না। আশা করা যায়, লোকেরা আমেরিকান বাজারের প্রকৃত বৈশিষ্ট্যে তাদের আশাবাদকে পুনরুজ্জীবিত করবে এবং লোকেদের পিছনে ফিরে যেতে এবং লেনদেন শুরু করতে পরিচালিত করবে।"

লেখক সম্পর্কে

লিন্ডা হোনহোলজের অবতার

লিন্ডা হোনহোলজ

জন্য প্রধান সম্পাদক eTurboNews eTN সদর দপ্তর ভিত্তিক।

শেয়ার করুন...