ক্লিফ বন্ধ করার আগে তাকান
1. বিল্ডিং জন্য মূলধন পরিকল্পনা
2. মূলধনের উন্নতি (খরচের অনুমান এবং সময়সীমা সহ অতীত ইতিহাস এবং ভবিষ্যতের পরিকল্পনা)
3. বিল্ডিংয়ের জন্য বন্ধক (শর্তাবলী/নবায়ন বিকল্পগুলি কী কী)
4. ব্যবস্থাপনা চুক্তি (বর্তমানে ব্যবস্থাপনা চুক্তি ধারণকারী কোম্পানি; খরচ/পরিষেবা)
5. পাবলিক এবং অ্যাপার্টমেন্ট স্পেস উপর অ্যাসবেস্টস জরিপ
6. বেসমেন্ট এবং অন্যান্য পাবলিক স্পেসে জানালার ফ্রেম পচা যা ইঁদুর/বাগ এবং জলের ক্ষতির জন্য প্রবেশ পয়েন্ট হতে পারে
7. জল/বৈদ্যুতিক মিটার। প্রতি বছরের জন্য খরচ পর্যালোচনা করা উচিত. খরচ বছরে একই রকম?
অ্যাপ্লিকেশন প্যাকেজ। হেডস UP (ওয়ে UP)
তিনটি শর্ত আছে প্রত্যেক সম্ভাব্য কো-অপ ক্রেতাকে অবশ্যই মনে রাখতে হবে: ডাউন পেমেন্ট, ঋণ থেকে আয়ের অনুপাত এবং বন্ধ হওয়ার পরে তারল্য।
• বাধা এক: ডাউন পেমেন্ট হল প্রারম্ভিক নগদ অংশ যা ক্রেতা বিক্রেতাকে প্রদান করে অবশিষ্ট অর্থ একটি ব্যাঙ্ক বা অন্য ঋণদাতা দ্বারা অর্থায়ন করার জন্য। কো-অপস চায় মালিকদের তাদের বাড়িতে ইক্যুইটি থাকুক। একটি ডাউন পেমেন্ট 20-50 শতাংশ থেকে চলতে পারে (সর্বজনীন নয়)। কিছু উচ্চ-মর্যাদা বিল্ডিং কোনো অর্থায়নের অনুমতি ছাড়াই সমস্ত নগদ ক্রয়ের জন্য জোর দিতে পারে।
• বাধা দুই: ঋণ থেকে আয়ের অনুপাত। একজন ক্রেতার মাসিক ঋণের পরিমাণকে তার মাসিক আয় দিয়ে ভাগ করে। অনেক কো-অপসের জন্য অনুমতিযোগ্য ঋণ থেকে আয়ের অনুপাত 25-30 শতাংশের উপরে। অনেক বোর্ড সার্বিক আর্থিক চিত্রও দেখে। যদি কেউ সামাজিক নিরাপত্তায় থাকে এবং প্রতি মাসে মাত্র 2100 ডলার নিয়ে আসে, কিন্তু ব্যাঙ্কে বা বিনিয়োগে $10 মিলিয়ন থাকে, তাহলে ঋণ থেকে আয়ের অনুপাত একটি সমস্যা হতে পারে না।
• হার্ডল তিন। পোস্ট-ক্লোজিং তারল্য। একটি ডাউন পেমেন্ট করার পরে সম্ভাব্য ক্রেতার কাছে সহজেই উপলব্ধ টাকার পরিমাণ। এর মধ্যে ব্যাঙ্ক, মানি-মার্কেট এবং/অথবা স্টক ফান্ড, স্টক পোর্টফোলিও, ট্রেজারি বিল, জমার শংসাপত্র (তরল হিসাবে বিবেচিত) নগদ অন্তর্ভুক্ত থাকতে পারে। আইআরএ এবং অন্যান্য অবসরের অ্যাকাউন্টগুলিকে তরল হিসাবে বিবেচনা করা হয় না, বা জীবন বীমা পলিসি, স্টক বা ব্যক্তিগত সম্পত্তির অ-বিনিয়োগকৃত শেয়ার (যেমন, রিয়েল এস্টেট, শিল্পকর্ম)।
সাধারণ নিয়ম - চাকরি ছাঁটাই বা অসুস্থতার মতো কোনো কারণে তার আয় শেষ হলে দুই বছরের জন্য বন্ধক এবং রক্ষণাবেক্ষণের জন্য ক্রেতার হাতে যথেষ্ট নগদ থাকা উচিত।
বোর্ডগুলি কখনও কখনও এক বছরের তরলতা এবং এক বছরের নগদ এসক্রোতে স্থাপন করে যা একজন সম্ভাব্য ক্রেতাকে সময়ের আগে তরল সম্পদ বিক্রি করে এসক্রো নগদ সংগ্রহ করতে দেয় এবং বোর্ডগুলিকে মানসিক শান্তি দেয়।
কিছু বোর্ড দালাল এবং ক্রেতাদের তাদের সংখ্যাগত প্রয়োজনীয়তা সম্পর্কে আগে থেকেই অবহিত করবে যাতে গ্রহণযোগ্যতার খুব কম সুযোগ থাকা লোকেদের যাচাই করার সময় এবং ঝামেলা এড়াতে পারে। অন্যান্য বোর্ডের কোনো নিরঙ্কুশ প্রয়োজনীয়তা নেই এবং কেস-বাই-কেস ভিত্তিতে রায় দেয়।
ঝুঁকি বনাম পুরস্কার
সমস্ত ক্রয় ঝুঁকি বহন করে। একটি NYC কো-অপ কেনার ক্ষেত্রে, একটি দুর্বলভাবে পরিচালিত বিল্ডিং, একটি অলস কো-অপ বোর্ড বা অপ্রশিক্ষিত বা অপর্যাপ্ত বিল্ডিং স্টাফ সহ অনেকগুলি কারণ ক্রেতার নিয়ন্ত্রণে থাকে না। শেয়ারহোল্ডারদের প্রধান বিল্ডিং মেরামতের জন্য BOD দ্বারা ধার্য অপ্রত্যাশিত বিশেষ মূল্যায়ন মোকাবেলা করতে হতে পারে যা অপ্রত্যাশিত ছিল এবং রক্ষণাবেক্ষণের অর্থ মূল্যস্ফীতির চেয়ে দ্রুত বৃদ্ধি পেতে পারে। BOD সাবলেট বা অন্যান্য নীতি পরিবর্তন করতে পারে, অ্যাপার্টমেন্ট ভাড়া এবং/অথবা পোষা প্রাণীর মালিকানাকে অসম্ভব করে তোলে। সম্ভাব্য ক্রেতাদের নির্বিচারে বোর্ড প্রত্যাখ্যানের কারণে আপনার অ্যাপার্টমেন্ট বিক্রি করা একটি চ্যালেঞ্জ হতে পারে কারণ BOD-এর একজন সদস্য আপনার বিরুদ্ধে ক্ষোভ পোষণ করেন।
এগিয়ে যাচ্ছে
আপনি আপনার স্বপ্নের অ্যাপার্টমেন্ট খুঁজে পেয়েছেন. আপনার অ্যাটর্নি, হিসাবরক্ষক, ইন্টেরিয়র ডিজাইনার, আর্কিটেক্ট এবং পরিবার সবাই একই পৃষ্ঠায়। আপনি এবং মালিক বিক্রয় মূল্যে চুক্তিতে পৌঁছেছেন এবং এখন এটি বন্ধ করার সময়।
বন্ধ করার সময়
একটি স্বাক্ষরিত ক্রয় চুক্তি হওয়ার সময় থেকে NYC-তে কো-অপ বন্ধের সময় 2-3 মাস সময় লাগতে পারে; যাইহোক, বাস্তব বিশ্বে এটি বন্ধ হতে কতটা সময় নেয় এবং এটি অনেকগুলি কারণের উপর নির্ভর করে এবং এটি ক্রেতার সরাসরি নিয়ন্ত্রণের বাইরে হতে পারে:
1. সমস্ত নগদ ক্রয় একটি স্পনসর অ্যাপার্টমেন্ট ক্রয়. 2-3 মাস (বা কম) পরিকল্পনা করুন …কিন্তু,
2. অনভিজ্ঞ অ্যাটর্নি দিয়ে একটি এস্টেট থেকে কেনা – বিলম্ব
3. কো-অপ বোর্ড প্যাকেজ অসম্পূর্ণ হতে পারে বা এতে ত্রুটি থাকতে পারে - বিলম্ব
4. ম্যানেজিং এজেন্ট আবেদনটি পর্যালোচনা করতে ধীর এবং বোর্ডে পাঠানো স্থগিত করে – বিলম্ব
5. কো-অপ বোর্ড অনেক বিক্রয় পর্যালোচনা করছে এবং তারা BOD মনোযোগের জন্য প্রতিযোগিতা করছে – বিলম্ব
6. বোর্ড প্যাকেজ ছুটির সময় জমা দেওয়া – বিলম্ব
7. সাক্ষাত্কারের সময়সূচী দ্বন্দ্ব (আপনি এবং BOD)- বিলম্ব
8. BOD সিদ্ধান্ত নিতে পারে না - বিলম্ব
9. বিক্রেতা বা ক্রেতা অসহযোগী – বিলম্ব
সমাপনী খরচ
• আইনজীবীর পারিশ্রমিক. $1,500-$4,000 থেকে রেঞ্জ। সাধারণত লেনদেন শেষ হওয়ার পরে অর্থ প্রদান করা হয়। ব্যাঙ্কের অ্যাটর্নি ($1,000) এর জন্য একটি অতিরিক্ত ফি হতে পারে।
• ম্যানশন ট্যাক্স। নিউইয়র্ক সিটিতে ম্যানশন ট্যাক্সের থ্রেশহোল্ড হল $1,000,000 (এটি অসম্ভাব্য যে একটি প্রাসাদ এই দামে বিক্রি হচ্ছে)। টেকনিক্যালি ট্যাক্সকে ট্রান্সফার ট্যাক্স হিসেবে বিবেচনা করা হয়, যা $1,000,000 এর সমান বা তার বেশি সম্পত্তিতে ক্রেতার দ্বারা প্রদান করা হয়। করের পরিমাণ পরিবর্তিত হয় এবং $1 বা তার বেশি সম্পত্তির জন্য ক্রয় মূল্যের সীমার উপর ভিত্তি করে 3.9 শতাংশ থেকে শুরু করে সর্বাধিক 25,000,000 শতাংশ পর্যন্ত স্নাতক হার।
• শিরোনাম বীমা (শুধুমাত্র কনডোস)। একটি কনডো কেনার জন্য এবং একটি বন্ধকী পাওয়ার জন্য শিরোনাম বীমা প্রয়োজন এবং সাধারণত ক্রয় মূল্যের 0.45 শতাংশ চলে। বাড়ির মালিক হওয়ার আগে সম্পত্তির শিরোনামের দাবির বিরুদ্ধে ক্রেতা এবং ঋণদাতাদের রক্ষা করার জন্য এটি অর্জিত হয়।
• মর্টগেজ রেকর্ডিং ট্যাক্স (শুধুমাত্র কনডোস)। এর জন্য ক্রেতাদের $1.8-এর নীচে বন্ধকী পরিমাণের উপর 5,000,000 শতাংশ এবং $1.925-এর উপরে বন্ধকী পরিমাণে 500,000 শতাংশ দিতে হবে৷ এটি ঋণের পরিমাণ এবং ক্রয় মূল্য নয়। ম্যানহাটনের একটি গড় অ্যাপার্টমেন্টের জন্য $2,000,000 এর জন্য 20 শতাংশ কম, শুধুমাত্র বন্ধকী রেকর্ডিং ট্যাক্সের জন্য $1.925 ঋণের পরিমাণ প্রায় $1,600,000 এর উপর 30,800 শতাংশ চার্জ রয়েছে।
• ফ্লিপ ট্যাক্স (কো-অপস)। এটি একটি কো-অপ অ্যাপার্টমেন্ট বিক্রয় লেনদেনের সময় কো-অপকে প্রদান করা একটি স্থানান্তর ফি। ফি টেকনিক্যালি ট্যাক্স নয় এবং তাই সম্পত্তি ট্যাক্স হিসাবে কাটা যাবে না। ফ্লিপ ট্যাক্সের পরিমাণ এবং কে এটির জন্য অর্থ প্রদান করে (ক্রেতা বা বিক্রেতা) কো-অপ থেকে কো-অপে পরিবর্তিত হয়। তথ্য সাধারণত বিল্ডিং মালিকানা লিজ বা আইন দ্বারা সমবায় রূপরেখা হয়.
• অতিরিক্ত খরচ. বন্ধকী ফি, রিকোডিং খরচ, আনুষঙ্গিক, ইত্যাদি।
• নিউ ইয়র্ক স্টেট এবং এনওয়াইসি স্থানান্তর কর (শুধুমাত্র নতুন ডেভেলপমেন্ট কনডোস)। (prevu.com)
পরিশেষে
যখন চুক্তি শেষ হয়, ক্রেতা বিক্রেতাকে তাদের টাকা দেয়। বিক্রেতা ক্রেতাকে দলিল (কনডোর জন্য) বা মালিকানা ইজারা দেয় (কো-অপসের জন্য) এবং প্রত্যেকে তাদের জীবন নিয়ে এগিয়ে যায়।
একটি চূড়ান্ত নোট
আমি আমার স্বাস্থ্যের জন্য নিউ ইয়র্ক সিটিতে চলে এসেছি।
আমি প্যারানয়েড, এবং এটিই একমাত্র জায়গা যেখানে আমার ভয় ন্যায্য ছিল। (অনিতা ওয়েইস)
© এলিনোর গ্যারেলি ড। ফটো সহ এই কপিরাইট নিবন্ধটি লেখকের লিখিত অনুমতি ব্যতীত পুনরুত্পাদন করা হতে পারে।
ধারাবাহিক:
পার্ট 1। নিউ ইয়র্ক সিটি: দেখার জন্য চমৎকার জায়গা কিন্তু... সত্যিই এখানে থাকতে চান?
পার্ট 2। ক্রাইসিসে কো-অপস
পার্ট 3। একটি কো-অপ বিক্রি? শুভকামনা!
পার্ট 4। Co-ps: আপনার টাকা কোথায় যায়
সর্বশেষ তবে কম নয়:
পার্ট 5। কো-অপ মানি পিট খনন করার আগে
